天津市物业管理企业管理规定

　　第一条　为了规范物业管理企业的行为，维护物业管理当事人的合法权益，提高物业管理水平工作的水平，根据国家有关规定和《天津市住宅小区物业管理办法》，制定本规定。　

　　第二条　本规定适用于本市行政区域从事物业管理并取得物业管理资质的物业管理企业。

　　第三条　天津市房地产管理局是全市物业管理的行政主管部门，主要职责是：制定行业管理发展规划、物业管理市场规则和管理服务标准；物业管理企业的资质管理；协调各专业主管部门对物业管理工作的指导；指导物业项目达标创优；组织物业管理从业人员的资格培训和行业统计工作。

　　第四条　物业管理企业必须持有市物业管理行政主管部门核发的《天津市物业管理企业资质证书》承揽物业项目。未取得管理资质擅自承揽业务的，按照《天津市住宅小区物业管理办法》有关条款的规定予以处罚。

　　第五条　物业管理企业在接管物业项目时，要对房屋主体、配套用房以及房屋的公共部位和公共设施设备的现状、使用功能进行综合评定，签定移交协议，明确双方的责任，保证房屋和设备的正常使用。

　　第六条　新建物业项目入住率没有达到50%未成立管委会的物业管理工作，由房屋建设开发企业与物业管理企业签订物业管理合同；旧住宅小区的物业管理工作由物业管理企业与管委会签订委托合同。物业管理委托合同使用全市统一制定的示范文本，内容确需增加的，新补充的条款不得侵害当事人的合法权益。

　　第七条　物业管理委托合同签订期限不得超过三年。合同一式三份，双方当事人各持一份，在合同签订十天内，由物业管理企业到管理物业项目坐落的区、县物业管理行政主管备案并接受监督、检查。合同双方要严格按照合同委托的管理事项、管理标准、管理权限、监督检查的条款履行合同。

　　第八条　新建住宅小区的首届管委会由物业管理企业或开发建设单位负责筹建，旧住宅小区首届管委会由物业管理企业负责筹建。具体筹建工作按《天津市物业管理委员会管理办法》执行。

　　第九条　物业管理企业应寓管理、经营于服务之中，保持房屋和公用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序有序，并按下列要求实施管理：　

　　（一）按照国家和本市的有关法律、法规、规章和服务标准编制年度管理服务计划，经管委会审议后实施管理服务；

　　（二）在产权人（包括使用人，下同）入住房屋前，将共用部位共用设施使用、维修的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告之产权人；

　　（三）依法对房屋装修进行严格管理，制定相应的审核制度和监管制度，确保住用安全和公共利益不受侵害；

　　（四）定期对物业管理区域的房屋进行查勘，对共用部位共用设施设备进行养护，发现共用部位共用设施设备损坏时，应立即采取保护措施，并按照物业管理服务委托合同的约定进行维修；

　　（五）接到报修时，应限期进行维修和处理；

　　（六）做好房屋、共用设施设备维修、更新费用支出的各项记录，妥善保管房屋设施设备档案资料和有关的财务帐册。每半年向管委会报送房屋设施设备维修、更新费用的收支帐目，接受监督；

　　（七）对违反物业管理有关规定或产权人公约的行为，应进行劝阻、制止，造成损失的应要求其恢复原状或赔偿损失；

　　（八）按照物业管理委托合同的约定，做好管委会、产权人委托的其他管理事项。

　　第十条　物业管理企业的权利：

　　（一）根据有关规定，结合物业项目实际情况制定各项物业管理制度并按照物业管理委托合同的约定，对物业项目实施管理；

　　（二）制止改变房屋结构、外貌、用途，违章篙、拆、搭、建，践踏、占用共用绿地，随意停放车辆等行为，对违反物业管理制度规定的行为，有权要求恢复原状，赔偿损失，也可申请行政主管部门进行行政处罚；

　　（三）要求管委会协调产权人与物业管理企业的关系，并督促产权人按时缴纳物业管理服务费和遵守各项物业管理制度；

　　（四）物业管理企业可以通过公开招标等方式，聘请专业或专人承担专项服务。不得将管理项目的整体责任及利益转让他人或单位；

　　（五）按照有关规定收取物业管理服务费，开展多种经营，以其收益补充物业管理经费及企业发展基金。

　　第十一条　物业管理企业应建立管理物业项目的房屋、设备的使用、维修养护档案；建立清洁卫生、保安服务、车辆交通管理以及委托管理合同规定的其他管理事宜的管理制度；建立完善的企业内部岗位职责、岗位工作标准、考核办法等管理制度；公开办事制度，接受管委会及产权人的监督。

　　第十二条　物业管理企业每季度要向管委会征求一次意见，每年至少一次向产权人征求意见，对合理的意见和建议要认真进行整改。

　　第十三条　物业管理企业因管理、维修、养护不善，造成产权人损失的，管委会或产权人有权要求赔偿损失。经查证属于物业管理企业责任的，物业管理企业应予以赔偿。

　　第十四条　物业管理企业要建立产权人投诉处理制度，对投诉的事项要及时进行调查、核实，并自受理投诉之日起十日内答复投诉人。投诉人对答复有异议的，可向所在区、县物业管理行政主管部门进行投诉，物业管理行政主管部门要认真进行查处。

　　第十五条　物业管理委托合同到期前三个月，物业管理企业与管委会协商续聘事宜，达成一致续聘的，应在合同到期前重新签订物业管理委托合同；双方达不成一致意见的，可申请物业管理行政主管部门进行调解，调解不成的管委会要尽快选聘新的物业管理企业，或委托物业管理行政主管部门招标选聘，在此期间原物业管理企业不得擅自撤离物业管理工作，合同到期后三个月内仍未选聘到新的物业管理企业的，可由物业管理行政主管部门指定有资质的物业管理企业进行代管，以保持物业管理的连续性。

　　第十六条　管委会改聘物业管理企业的，在管委会的监督下由新聘的物业管理企业对原物业管理企业管理的共用配套设施设备使用情况、房屋档案、工程维修等资料，进行接管。原物业管理企业必须如实提供资料并做好移交事宜。

　　第十七条　物业管理企业对新接管的物业项目，在实施管理一年内，须按《天津市物业管理行业规范服务达标标准》达标，并以次作为物业项目资质年检的条件，达不到标准要求的要限期整改，不进行整改的取消其物业管理资格。

　　第十八条　物业管理企业申报参加国家、市级优秀物业管理的物业项目，必须按照先达标、后市级再国家级的程序逐年申报参加评验。对已获得国家优秀、示范和市优秀称号的物业管理项目，每三年进行复验，复验不符合标准的，取消称号，并予以公告。

　　第十九条　物业管理企业要按照有关规定收取物业管理服务费，不得违背产权人的意愿预收物业管理服务费。

　　物业管理企业为产权人提供的专项服务和特约服务项目，应公开收费标准。

　　第二十条　物业管理企业应组织从业人员参加物业管理行政主管部门组织的规范性岗位培训，从业人员必须持证上岗。

　　第二十一条　物业管理企业要准确、及时完成市物业管理行政主管部门制定的各类统计报表，不得瞒报、漏报、拒报。

　　第二十二条　市物业管理行政主管部门负责组织和推动物业项目的招投标工作，规范工作程序，按照公平、公开公正、讲求信誉的原则以管理水平、社会信誉、合理报价等条件公平竞争，为房地产开发商或管委会择优选择物业管理企业。

　　第二十三条　对物业管理项目未能达到市物业管理行政主管部门和委托合同规定的内容、标准和管理程序进行服务的，物业管理行政主管部门将依据《天津市住宅小区物业管理办法》第六章有关条款予以警告、限期整改、收回资质证书等处罚，对收回资质证书的，移交工商行政管理部门依法处理。

　　第二十四条　本规定自发布之日起实施。