深圳市业主大会和业主委员会指导规则

第一章 总 则

　　第一条 为规范我市业主大会、业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、建设部《业主大会规程》等规定，制定本规则。

　　第二条 本市范围内业主大会、业主委员会的成立及其活动适用本规则。

　　第三条 本规则所称的业主是指物业所有权人，即房地产权利证书记载的权利人。

　　物业的合法买受人尚未办理产权登记，但已实际占有使用的，享有业主在物业管理活动中的权利，承担相应义务。

　　业主大会由同一个物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表物业管理区域内全体业主行使在物业管理活动中的合法权利，依法履行相应义务。

　　业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会依法选举产生。

　　第四条 市国土资源和房产管理局是市物业管理的主管部门（以下简称市主管部门），依法对业主大会、业主委员会的成立及活动进行监督管理。

　　各区物业管理行政管理部门（以下简称区主管部门）依法对本辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导、监督和管理。

　　第五条 街道办事处、社区工作站或社区居民委员会应当依法组织本辖区内业主大会的成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，并处理好物业管理与社区管理的相互关系。

　　第六条 社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会的活动的指导工作应接受所属街道办事处的指导和监督。街道办事处应确定一名副主任分管该项工作。

　　街道办事处应把所辖区域内社区工作站或社区居民委员会对业主大会、业主委员会活动的指导、监督工作情况纳入考核体系。

　　第七条 物业管理区域内，可以建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办事处、社区工作站或社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业管理企业等参加的联席会议制度。

　　联席会议由街道办事处负责召集和主持。联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。

　　有下列情况之一的，应当召开联席会议：

　　（一）有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；

　　（二）业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；

　　（三）业主提议召开临时业主大会会议，但业主委员会不依法召集的；

　　（四）发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

　　街道办事处应整理并保管联席会议的记录。

　　第八条 业主大会、业主委员会的决定应当符合法律、法规的规定。业主大会、业主委员会不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与本物业管理区域的物业管理无关的活动，不得从事经营活动，不得向业主收取物业管理服务费。

　　第九条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，所在社区工作站或社区居民委员会可以建议其改正，并将相关情况告知区主管部门。拒绝改正的，物业所在地的区主管部门应当责令限期改正或者予以撤销。

　　业主委员会有下列情形之一的，物业所在地的区主管部门应当责令其即时解散，由所在地的社区工作站或社区居民委员会依法组织召开业主大会，重新选举产生业主委员会：

　　（一）业主委员会有越权、不积极履行职责、违反法律法规规定等行为，侵害多数业主合法权益，情节严重的；

　　（二）业主委员会的行为严重影响社区安定和社会稳定的。

第二章 业主大会

　　第一节 业主大会的组成和职责

　　第十条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

　　第十一条 物业管理区域划分应考虑城市规划、共用设施设备、建筑规模、社区建设、历史条件等因素，具体划分方法由市主管部门制定。

　　第十二条 业主大会的主要职责如下：

　　（一）选举、更换业主委员会的成员；

　　（二）制订、修改业主公约和业主大会议事规则；

　　（三）选聘、解聘物业管理企业，审议、批准物业管理服务合同；

　　（四）监督业主委员会、物业管理企业的工作；

　　（五）决定对物业管理区域共用部分维修、更新、增设等所需费用的分摊；

　　（六）决定专项维修基（资）金的使用、续筹方案，并监督实施；

　　（七）决定物业管理的其他重大事项。

　　第二节 首次业主大会会议的筹备

　　第十三条 业主大会成立的法定条件成就后60日内，建设单位或物业管理企业应当书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门；业主也可书面告知物业所在地街道办事处和区主管部门。

　　前款“法定条件”指物业的入住（用）率达到50%以上或自第一个业主入伙之日起满两年。

　　第十四条 街道办事处应在收到书面告知后14日内，负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

　　筹备组一般由5名成员组成，其中社区工作站或社区居民委员会、建设单位代表各一名、业主代表3名。筹备组的组长由社区工作站或社区居民委员会的工作人员担任。筹备组中的业主代表由社区工作站或社区居民委员会推荐产生。

　　区主管部门应当指导筹备组开展工作。物业管理企业应配合筹备组开展工作。

　　第十五条 筹备组的主要职责如下：

　　（一）自成立之日起15日内拟定业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；

　　（二）确定业主委员会委员的人数；

　　（三）确定业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；

　　（四）确认业主的身份及其在首次业主大会上的投票权数；

　　（五）根据该物业管理区域的实际情况，制定业主委员会的选举办法，并在业主中推选表决票、选票的发放人、计票人和监票人各若干人。

　　第十六条 业主委员会由5至17人的单数组成，具体人数由筹备组根据该物业管理区域的实际情况确定。

　　第十七条 业主委员会选举采取差额选举的方式，差额比例不得低于20%。

　　第十八条 筹备组应当依法确认业主身份，并发放业主委员会选举证。选举证应当写明业主姓名、性别、住址、有效的联系方式及拥有的投票权数等基本内容。

　　选举证用于业主大会事务中核实业主身份。

　　第十九条 业主大会投票权数按物业的建筑面积计算。特区内各类物业按每十平方米为一个投票权，不足10平方米的按四舍五入计算；5平方米以下且有房地产权证的非住宅类物业，每证为一个投票权。

　　宝安、龙岗两区以每一平方米为一个投票权，不足一平方米的，按四舍五入计算。

　　第二十条 业主委员会委员候选人由筹备组推荐，10名以上业主也可以推荐一名候选人。筹备组应该审查候选人的资格并确定候选人名单。

　　业主联名推荐的，应在筹备组规定的时间内完成，逾期推荐的无效。

　　第二十一条 筹备组应当将下列事项在物业管理区域内公示，公示时间为7日：

　　（一）业主公约（草案）、业主大会议事规则（草案）、业主委员会议事规则（草案）；

　　（二）业主委员会候选人简历表、会议的表决票、业主委员会选票、业主大会会议议程。

　　业主对上述公示事项有异议的，应当在公示期内以书面形式署名向筹备组提出。筹备组应当在5日内予以答复。

　　第二十二条 筹备组应当于业主大会会议召开15日前将会议通知以下列方式送达全体业主：

　　（一）当面递交书面通知；

　　（二）将书面通知放入业主信箱内或业主的物业专有部分内；

　　（三）邮寄。

　　此外，会议通知还应当在小区公告栏或其他显著位置公告。

　　通知应写明会议的时间、地点、内容、形式、业主委员会委员候选人名单、总投票权数、投票人的权利和义务等。

　　第三节 首次业主大会会议的召开

　　第二十三条 首次业主大会会议的内容包括：

　　（一）表决通过业主公约、业主大会议事规则、业主委员会议事规则；

　　（二）选举产生业主委员会委员；

　　（三）其他需要业主大会会议表决通过的事项。

　　第二十四条 业主为法人的，由其法定代表人行使投票权。业主为无完全民事行为能力的，由其法定代理人行使投票权。

　　业主可以自行投票，也可以书面委托他人投票。书面委托书应载明委托事项和投票权数。

　　业主投票时应出示选举证，代理人除应出具业主的选举证外，还应出示委托书。

　　第二十五条 单个物业登记有两个或两个以上的所有权人的，应自行确定一名投票人。

　　第二十六条 业主委员会委员候选人以得票多少排序，按预定委员人数得票多者依次当选为首届业主委员会委员，产生业主委员会。

　　第二十七条 采用书面形式召开业主大会会议的，筹备组应当在公示期满3日内组织人员根据规定的时间、地点和方式发放与回收表决票和选票，并做好签收与登记工作。

　　第二十八条 回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，由筹备组告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例。

　　前款“与会”指收到业主或其委托人的表决票或选票。

　　前款“与会业主总票权数”指与会的业主所持票权数的累计之和。

　　第二十九条 筹备组负责开箱验票，统计并在物业管理区域内公布选举结果。

　　第三十条 筹备组应当自业主委员会选举产生之日起30日内组织召开首次业主委员会会议，由业主委员会委员推选产生业主委员会主任一名、副主任一至两名。

　　首次业主委员会会议结束后，筹备组自行解散。

　　第四节 业主大会定期会议和临时会议

　　第三十一条 业主大会会议除首次会议以外分为定期会议和临时会议。

　　第三十二条 业主大会定期会议由业主委员会按照有关法规和业主公约的规定召集，每年至少应召开一次。