| 业委会（问题解答） |
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问题一 问：未签订《物业服务合同》，物业公司是否有权收取物业服务费？ 基本情况：我小区的前期物业管理由B公司负责，两年后，B公司在未经业主和开发商同意的情况下，擅自将物业管理权转让给了A物业公司，后来，我小区成立了业委会， 经法定程序和业主大会同意，业委会与C公司签订了《物业服务合同》，现在，A公司要求业主缴纳其实际管理期间（1年零8个月）的物业费和滞纳金。 答：根据公平原则和等价有偿原则，A公司有权追缴其实际管理期间的物业服务费，但因未签合同可以不交滞纳金。
问题二 问：业主大会、业主委员会作出违反法律法规决定的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府有无处罚措施？ 答：业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
问题三 问：哪几种危及房屋使用安全的紧急情况可马上动用住宅专项维修资金？ 答：发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金： （一）屋面防水损坏造成渗漏的； （二）电梯故障危及人身安全的； （三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的； （四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的； （五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的； （六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
问题四 问：在物业项目交接中，物业服务企业出现不按规定交接或者拒不撤出、强行接管的行为，有没有处罚措施？ 答：原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。 原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。 新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。
问题五
问：我小区原规划设计的停车位不够使用，开发商自行在空地上划出一片停车位，并投资安装了车锁，开发商是否可以销售？ 建筑区划内的空地属于全体业主共有。开发商自行划出一片停车位，并安装车锁的行为，实际上侵犯了广大业主的公共利益。虽然这一片停车场是开发商自行投资建设，但毕竟不是在开发商自己的土地上进行开发，所以该权益不属于开发商，开发商亦无权销售，否则，即构成侵权。
问题六 问：业委会可以自己的名义用工吗？ 基本情况：我小区已建成入住12年，在此期间，小区成立过三届业委会，更换过三家物业公司。这些物业公司除了雇几个保安和保洁以外，几乎什么都不做，就知道收费，甚至侵害广大业主的共同利益。因此，我们对选聘物业公司已彻底失去信心，决定自管。请问，贵公司能为我们提供哪些帮助与支持？ 答：业委会不具有法人资格，仅是利益群体（业主）的自治组织，不符合劳动关系的用工主体资格。因此，业委会可以自己的名义雇工，但与聘用人员之间只能是劳务关系，不存在劳动关系。 我公司可为业委会提供全方位的物业管理咨询与支持，包括但不限于以下方面： 1、制定和修改《业主大会议事规则》、《业主管理规约》； 2、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； 3、拟定对外合同及协议； 4、推荐质价相符的专项服务公司（包括保安、保洁、绿化、清运、清掏等），对服务质量进行专业评估与评价； 5、业主档案和共用设施设备技术档案材料的收集、整理及归档； 6、物业管理及法律法规咨询服务，以及代写法律文书及其他文件； 7、调解业委会与业主或外包企业等第三方之间的矛盾纠纷； 8、共用部位和共用设施设备的承接查验及技术支持； 9、协助业委会对拒绝交接和撤出的物业管理企业提起法律程序（包括收集和整理证据、拟定诉讼材料等）； 10、专业培训（包括物业管理专业知识和相关法律法规等） ； 11、代开发票、提供银行专户，方便业委会资金往来业务； 12、解决其他物业管理疑难问题。
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