问题一、

      问：业主长期拒交物业费，我物业公司可否用“停水停电”的方法催缴？  

      答：不妥。贵公司如以此方法催缴物业费，将承担侵权及损害赔偿的法律责任。  

1、供电是供电部门与业主之间的合同履约行为，物业管理是物业公司基于物业服务合同为业主提供物业服务的行为，二者是不同的合同关系。物业管理企业不可以业主不交纳管理费而拒绝收取水电费并断电。

2、物业费纠纷起因不一，有的是由于建设单位的原因，有的是业主的原因，有的是物业管理企业自身的原因。业主违约拒交费用固然不妥，但物业管理企业停水停电方式既不是真正有效的问题处理方式，还可能涉及侵权，损害企业形象与利益。为避免或减轻此类风险，建议做到以下几点：

1）建立健全物业费用收缴管理制度与流程，按时统计收缴费用。发生欠费时应及时向业主送达收费通知单并双方签字确认。

2）区分不同欠费原因，正确处理物业费纠纷。

a、如有业主仅对费用数据有异议的，应帮助协查确定并提供正确的单据。

b、如有业主对物业服务质量提出异议时应正确处理。对于业主的异议应积极主动沟通并及时查明原因，属于物业公司自身履行服务合同有瑕疵的，应按法定或约定标准进行整改；属于业主对法定或约定标准的理解存在误差的，应做好耐心细致的解释工作。

c、对于业主无正当理由欠缴费用的，选取正当的救济方式。物业公司可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，先以书面形式催促业主缴纳物业费，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，可以依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

3）不断提升服务管理水平，才是根除物管费纠纷的根本途径。物业公司应认识到，作为专业的管理服务企业，唯有从自我规范做起，加强企业内部管理，不断完善服务管理机制，提高物业管理服务管理水平，才能获得业主的认可和尊敬，才是根除物管费纠纷的根本途径。

问题二、

    问：未签订《物业服务合同》，我物业公司是否有权收取物业服务费和滞纳金？

    基本情况：2010年11月，我公司从其他公司接手了某小区的前期物业管理，但未与业主或开发商签订《物业管理合同》，两年后，小区成立了业委会， 业委会与另一家公司签订了《物业服务合同》，现在，我公司要求业主缴纳我公司实际管理期间（2年）的物业费和滞纳金。

答：根据公平原则和等价有偿原则，贵公司有权追缴实际管理期间的物业服务费，但因未签合同，因而追缴滞纳金缺乏依据。

问题三、

    问：哪几种危及房屋使用安全的紧急情况可马上动用住宅专项维修资金？

    答：发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：

　　（一）屋面防水损坏造成渗漏的；

　　（二）电梯故障危及人身安全的；

　　（三）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；

　　（四）楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的；

　　（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；

　　（六）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

问题四、

    问：在物业项目交接中，物业服务企业出现不按规定交接或者拒不撤出、强行接管的行为，有没有处罚措施？

    答：原物业服务企业未按规定交接的，由区县房屋行政主管部门责令限期交接；逾期不交接的，可处3万元罚款。

　　原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，由区县房屋行政主管部门责令限期撤出；逾期不撤出的，可处10万元罚款；不能维持正常物业管理秩序的，由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

　　新物业服务企业强行接管的，由区县房屋行政主管部门责令改正，并可处1万元以上10万元以下罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任。

 问题五、

    问：在安装充电桩过程中，物业公司的职责?

    答：

（1）指定专人配合新能源小客车生产企业和属地供电公司勘察现场；

（2）提供相关图纸或指认停车区域内电源位置及暗埋管线的走向；

（3）配合安装单位现场施工；

（4）配合办理用电变更手续。

问题六、

    问：安装充电设施的安装单位有资质要求吗？

答：是的。自用充电设施的安装单位应当具有机电安装资质或电力总承包资质。