乙方：北京支点物业管理顾问有限公司

乙方为甲方提供“全方位物业管理顾问服务”的工作内容主要包括但不限于以下范围：

一、物业管理专业培训      

二、投标

三、制定（或优化）物业管理方案

四、拟定（或审查）合同

五、代办住宅专项维修资金的使用

六、追缴欠费

七、物业（收益性物业）经营管理

八、法律事务

九、甲方交办的其他物业管理事项

分述如下：

一、物业管理专业培训

培训分为入职培训、操作员工的知识和能力培训、管理层员工的知识和能力培训、专题培训。其中，重点是专题培训，课题主要包括：

课题1、物业管理相关法律、法规知识及运用

培训内容：物业管理有关法律、法规、地方性行政法规和规章、部门规章、其他规范性文件（精准解读与物业管理相关部分并形成体系），剖析物业服务企业目前遇到的棘手问题并指导解决办法。

    课题2、收费及欠费追缴

    培训内容：收费的法律依据、追缴欠费和收费的违法手段及其法律责任风险、“住改商”的收费倍率。

    课题3、合同（或协议）的签订及风险防范

    培训内容：合同法、合同的拟定（或审查）、物业管理常用合同。

课题4、企业规章制度

培训内容：劳动法律法规、公司规章制度体系、评价指标体系、员工的考核与奖罚。

课题5、水电能耗漏洞及盗用的防范与补偿

    培训内容：水电供用有关法规和文件、水电能耗的计量及查检方法、盗用能耗的法律责任及追偿。

    课题6、物业项目的档案材料管理

    培训内容：档案管理法规、物业及业主档案资料管理、安全及保密性措施。

    课题7、住宅专项维修资金的使用

培训内容：住宅专项维修资金的管理和使用原则、列支范围、审批及使用程序。

课题8、物业服务企业疑难问题解析 

培训内容：就学员提出的问题逐一剖析，答疑解惑，指明解决问题的方法、程序或步骤，指导企业解决所面临的具体问题。

二、投标

1、项目风险评估；

2、登记并取得招标文件；

3、编制投标文件（标书）

拟定相应文件，包括：投标函、投标报价表、资格证明文件、物业管理方案、招标文件要求的如各项规章制度等其他材料（其中的财务报表由甲方财务部门编制）；

4、送交投标文件；

5、接受招标方的资格审查；

6、参加开标、唱标、现场解答；

7、签约（即签订《前期物业服务合同》或《物业服务合同》）。

三、制定（或优化）物业管理方案

1、设计管理模式

根据物业服务企业的规模、管理物业的数量及档次、客户需求、发展目标等因素，科学设置“成本收益合理、精干、高效、灵活”的企业模式。

2、确定组织架构及各部门的职责

（1）科学设置组织架构；

（2）明确各部门的权利和职责，规定运作程序及流程。

3、编制人员的配备

（1）人员编制，包括各类、各部门、各岗位的人员编制与专业素质要求；

（2）员工培训，包括培训内容、计划、方式、目标与管理。

4、确定物业管理的服务内容

（1）根据甲方的服务要求和标准，编制物业服务的内容，制定工作程序及要求；

（2）做好工作计划，分为三个阶段：筹备期、交接期、正常运作期；

（3）制定《突发事件应急预案》，主要有：火灾、燃气泄露、电梯故障、电力故障、浸水漏水、交通意外、治安案件、刑事案件、自然灾害（地震、洪水、台风）、恶劣天气等。

5、制定《管理制度》体系

（1）公众制度，包括精神文明建设、物业接管验收管理、入住管理、装修管理、消防管理、电梯使用管理、共用设施维护管理、临时用水电管理、清洁卫生及垃圾处理管理等；

（2）内部管理制度，包括岗位职责、员工考勤、行政管理、财务管理、客户服务、工程技术管理、安防管理、环境管理等。

6、档案资料的建立与管理

采取系统、科学的方法进行收集、分类、储存和利用，其中的“分类”应严格按照建设部《关于修订全国物业管理示范大厦及有关考评验收工作的通知》的标准执行。特别要注意保密性的管理措施。

7、建立评价指标体系与制定达标措施

（1）物业管理质量指标，包括设备设施完好率、客户投诉处理率、业主或客户满意率、专业培训合格率、责任事故发生率等；

（2）经济效益指标，包括出租率、当年收费率、陈欠费用收费率、成本利润率、较上年节约成本费率等；

（3）根据具体情况，制定出合法、高效的达标措施。

四、拟定（或审查）合同

1、常用合同或协议

（1）《前期物业服务合同》

（2）《物业服务合同》

（3）《停车管理服务合同》

（4）《电梯保养维修合同》

（5）《保安服务合同》

（6）《清洁承包合同》和《垃圾清运合同》

（7）《绿化种植及维护合同》

（8）《公众责任保险合同》

（9）《广告位租赁合同》

（10）《房屋租赁合同》

（11）《装饰装修管理服务协议》

（12）《供水供电有偿委托合同》

（13）《劳动合同》

（14）《特约服务合同》

（15）其他协议，包括：内部承包经营协议、加盟合作协议等。

2、拟定合同应达到的标准

（1）主体适格，意思表示真实，条理清晰，言简意赅；

（2）形式规范，内容不违反法律禁止性规定；

（3）权利义务明确，合理规避风险；

（4）节约成本、操作性强，确保甲方的合同权益最大化。

五、代办专项维修资金的使用

1、起草《专项维修资金使用建议书》等必须的材料；

2、指导项目负责人会同相关部门组织实施“业主通过率”等法定程序；

3、指导组织实施使用方案；

4、完备有关材料向房地产主管部门或业委会报送材料及备案工作，申请列支；

5、直至专户管理银行划转至维修单位。

六、追缴欠费

1、物业服务费

2、供暖费

3、水电费

4、五倍以下“住改商”物业费

5、其他应收及代收费用

七、物业（收益性物业）经营管理

收益性物业的类型主要包括：写字楼、零售商业物业、出租型别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲娱乐设施等。

根据物业类型及经营管理的类别，编制有关文件，包括：

1、编制《物业正常使用（或运行）管理方案》

2、编制《经营方案》（具体包括：租赁管理、成本管理、合同与风险管理、财务管理与绩效评价等方案）

八、法律事务

1、物业服务合同纠纷

2、新老物业公司交接纠纷

3、停车管理合同纠纷

4、保安服务合同纠纷

5、劳动合同纠纷（包括工伤纠纷）

6、业主对社区共有部位及共用设施设备方面的知情权纠纷

7、房屋租赁纠纷

8、损害赔偿纠纷

9、与开发建设单位的纠纷

10、其他有关物业管理纠纷

九、甲方交办的其他物业管理事项

【说明：甲方可根据实际需要选择适用以上顾问服务具体事项。】