千岛湖镇浅山花园小区

物业服务自管（框架）方案

本小区业主大会根据《中华人民共和国民法典》第二百八十四条的规定，经法定程序和共同表决，已于2023年3月22日作出了小区实行自行管理（下称自管）的决定。次日，浙江开元物业公司函告业委会拟于2023年5月31日终止物业服务，业委会复函同意。

为保证本小区自管合法合规、有序开展物业服务工作，特制定本自管方案如下：

第一章 项目概况

一、项目名称：千岛湖镇浅山花园小区

二、项目业态：商品住宅

占地：     总建筑面积：    平方米；专有部分建筑面积合计      平方米。

高层楼房：          排屋：

商业：

三、自管区域（四至）

四、业主户数：    户

五、共用部位：

六、共用设施设备：

第二章 自管原则及目标

一、自管原则：党建引领、社区共治、依法合规、公开透明。

二、自管目标：物业服务质量明显提高，物业费略低于原标准，自管模式可持续。

第三章 自管保障措施

一、经业主大会决定，由业委会聘请第三方专业机构——物业管理顾问公司对业委会和物业自管工作进行全方位指导、规范。

二、业委会到期未换届、解散或失能，应及时改选、成立下一届业委会，由街道（乡镇）成立物业管理委员会代行业委会职能。衔接期间，可由物业管理顾问公司采取相应的救济措施，代行业委会的物业自管职能，以保证物业服务工作的平稳、持续运行。

三、顾问合同期限5年。合同到期后，如未经业主大会共同表决是否续签，原顾问合同继续有效，甲乙双方及相关主体（含物业管理委员会）应持续履行。

第四章 自管主体

自管主体是业主委员会。业主大会表决通过本自管方案并授权业主委员会自管，业主委员会对业主大会负责，接受全体业主的监督，有关民事责任由全体业主共同承担。

签订合同和对外事项应一律以业委会的名义，使用业主委员会印章。

第五章 组织架构和人员编制

一、组织架构

（一）“物业服务中心”由业委会授权1名业委会成员作为负责人，担任服务中心主任，负责物业管理运营，并对业委会负责。

（二） “监事会”3人（兼职），由业委会授权1名业委会成员作为负责人和2名业主代表组成，履行监督“物业服务中心”职责。监事任期每届为三年，任期届满可连选连任。

二、“物业服务中心”人员编制

第六章 劳动用工

一、用工主体是业主委员会

（一）“物业服务中心”内聘人员一律由服务中心管理。凡不满60周岁的男性和不满55周岁的女性，均应签订劳动合同，依法缴纳社保（可挂靠顾问公司或劳务派遣公司）；其他人员应签订劳务合同。劳动和劳务报酬均按合同约定执行，由服务中心考核、业委会负责发放。

（二）“物业服务中心”主任为物业服务专职人员，实行薪酬制，其工资待遇应与周边类似小区项目经理的薪资待遇相当，每月的工资由业委会考核和发放。

（三）业委会其他成员、监事会监事等参与物业服务的兼职人员，应适当发放兼职津贴或补贴，具体标准由业主大会决定。

（四）因劳动或劳务争议纠纷导致第三方顾问公司承担责任和费用的，由业委会负责补偿。

第七章 服务中心内部管理

一、管理制度及操作规程

（一）员工管理与培训制度（略）

（二）各岗位责任制、制度（略）

（三）操作规程（略）

（四）应急预案（略）

二、专项服务外包

（一）特种设备的维保一律外包专业公司或单位。

（二）保洁、绿化、保安、停车管理等可分包给专业服务公司。

（三）外包单位由服务中心考察选定，由业委会审核并签订外包服务合同。

第八章 财务管理

一、依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定，建立财务会计制度。

二、每年1月1日至12月31日为一个会计年度，每一年度终了时应制作财务会计报告，并依法审计。

三、除法定的会计账册外，不得另立会计账册，不得以任何个人名义开立账户存储。

四、收支原则

（一）账户：由业委会开立银行账户，小区所有的收入全部入账。支出由物业服务中心经理批准，业委会主任审核备案，监事会监督。

（二）物业费用于物业管理成本支出、公众责任保险等，结余部分用于冲抵业主下一年度的物业费或业主大会通过的其他用途。

（三）利用业主的共用部位和共用设施设备经营收益（下称共有收益），应单独列账，在扣除合理成本后，用于补充住宅专项维修资金、小区建设、业主大会通过的其他用途。

五、财务公开

1、每半年公示财务收支情况；

2、每年度公示财务审计报告；

3、按照住宅专项维修资金管理办法的相关规定公示相关信息。

第九章 物业服务合同主要内容

一、合同效力

经业主大会表决通过的《物业服务合同》对全体业主具有约束力。业主应当按照合同约定的标准按时交纳物业服务费用，如有违约，业委会、物业服务中心、第三方顾问公司均有权催缴或提起诉讼。

二、合同期限5年，自2023年6月1日起至2028年5月31日止。

三、收费方式、服务标准及收费标准

（一）实行“酬金制”的收费方式，但收费标准应略低于原《物业服务合同》约定的收费标准。

（二）执行《杭州市普通住宅物业菜单式服务参考收费标准》(甲级)，且总体服务质量高于原《物业服务合同》的标准。

（三）物业费收费标准

1、高层住宅：1.78元/专有面积建筑平方米/月；

2、排屋：2.68元/专有面积建筑平方米/月。

3、停车费：

（四）收费时间：实行预付制，业主应在每年的六月份，一次性预交下一年度的物业服务费用。

（五）合同期限：

第十章 自管前期基础工作

物业服务中心正式接管后，除做好日常服务工作外，还应开展明晰产权、设施设备查验清册、清查债权债务并追缴债权、确认存在问题的责任方、制定解决问题的计划和方案等基础工作。

第十一章 附则

一、本自管方案依据《中华人民共和国民法典》、《杭州市物业管理条例》、《业主规约》、《业主大会议事规则》的相关规定编制，如有相悖以上述依据为准。

二、本自管方案已经第二届业主大会表决通过，业主大会（全体业主）同意：本自管方案的解释权归业主委员会，未尽事宜，由业主委员会研究决定。

三、本自管方案自本项目物业管理交接之日起执行。

千岛湖镇浅山花园小区第二届业主委员会

2023年3月30日

报送:淳安县千岛湖镇人民政府、淳安县物业服务中心、淳安县千岛湖镇青城社区