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业主及产权单位(问题解答)
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 问题 1

    问:我是本小区业主,喜爱种植,4年前在小区绿化带种植了10棵树,现已生长为成树,物业公司以美化环境为由,强行砍掉了这些树。请问,我该如何维权?谢谢!


    答:您种植的树木已4年龄,应该视为成树,任何人(包括物业公司、业委会等)未经林业管理部门批准(办理砍伐证),擅自砍伐,均为违法行为。您可以向林业管理部门投诉,也可以向法院提起诉讼,请求砍伐人十倍补栽,还可同时提出赔偿请求。

 

 问题 2

    问:未签订《物业服务合同》,物业公司是否有权收取物业服务费?

  基本情况:我小区的前期物业管理由B公司负责,两年后,B公司在未经业主和开发商同意的情况下,擅自将物业管理权转让给了A物业公司,后来,我小区成立了业委会, 经法定程序和业主大会同意,业委会与C公司签订了《物业服务合同》,现在,A公司要求业主缴纳其实际管理期间(1年零8个月)的物业费和滞纳金。


  答:根据公平原则和等价有偿原则,A公司有权追缴其实际管理期间的物业服务费,但因未签合同可以不交滞纳金。

 

问题 3

    问:业主转让或者出租物业时需要履行什么义务?


    答:业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

   

问题 4

    问:业主大会、业主委员会作出违反法律法规决定的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府有无处罚措施?

    答:业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。


问题 5

    问:室内被盗,物业是否应当赔偿?

    基本情况:我在某小区居住,该小区有专门的物业公司进行管理,但是我们之间没有签订书面的物业管理合同。去年的7月份,我家房门被撬,存放在室内的物品被盗,一直未破案。我能否以物业公司管理不善为由向物业公司索赔?
    答:你与物业公司虽未签订物业管理合同,但双方已形成事实上的物业合同关系。根据国务院《物业管理条例》的相关规定,物业公司应按照物业服务合同的约定,对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,对室内财产,并没有必然的保管义务。如果物业公司在进行日常的物业管理工作中,没有特别承诺赔偿业主的财产损失,物业公司不应当承担赔偿责任,你要求物业公司对失窃的室内物品进行赔偿没有法律依据。


问题 6

    问:我有权使用地面新建车位吗?

    基本情况:我是某小区一名业主,购买房屋时开发商赠送了一个地下停车位。后来开发商又在小区内的一处空地上新建了停车位,却不允许像我一样已经有地下停车位的业主在新建停车位停车,请问这样合法吗?
    答:你上述的问题涉及到《物权法》中业主的建筑物区分所有权问题。《物权法》第七十四条规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。因此你已经通过购买房屋以附赠形式取得地下停车位的所有权。该条同时规定:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。
    因此,你与其他业主对新建的停车位拥有共同共有权。除非你们双方有其他约定,开发商没有权利禁止你在新车位停车。


问题 7

    问:楼下安装外置式防护栏,楼上是否有权要求其拆除?

    基本情况:我住单元楼,最近楼下安装了外置防护栏,我觉得对我的人身财产安全产生了很大的隐患,我是否有权要求其拆除?

    答:按照《中华人民共和国民法通则》第八十三条得规定,不动产相邻各方,应当正确处理相邻关系,给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。如果楼下安装防护栏的行为足以对你的生活造成妨碍,例如为不法分子进入你的房间提供便利,你有权要求其拆除。


问题 8

    问:房屋买卖合同解除是否该支付中介费?

    基本情况:去年7月,经中介机构介绍,我与王某共同协商达成房屋买卖协议,我将房屋及车库卖与王某,后来王某因为不能办理银行贷款,提出解除协议,现在中介机构要求我支付中介费,我是否可以拒绝?   

    答:居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人在居间人的介绍下与第三人达成协议并向居间人支付报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条第一款之规定,在居间人按照居间合同的约定,通过媒介服务促成合同订立时,居间人就可以按照约定请求合同当事人平均支付居间报酬。也就是说,居间报酬的支付是以居间人促成委托人与第三人的合同成立为条件,合同是否已经履行不影响居间报酬的支付。居间合同的居间人只作为委托人与第三人之间签订合同的介绍人,自己一般不直接参与订立合同,居间人既不是代理人,又非当事人和保证人,他不能保证合同双方一定履行合同。居间行为所介绍的当事人之间合同一经成立,居间人的作用即结束,因此,不能要求把合同履行作为支付居间报酬的条件。
    在中介机构的撮合下,你与王某达成房屋买卖协议,虽然后来因为王某的原因合同未能履行,但你仍然应当依照约定支付中介费。


问题 9

    问:我们小区的车位被房产公司以每个8万元的价格出售了,购买者有的是本小区的业主,有的却是小区外的人员。请问,此行为是否合法?

    答:规划用于停放汽车的车位及公共区域设置的车位,都必须首先满足本小区业主的需要,而且由于住宅小区的停车位具有规划性和专用性,因此,房产公司无权因小区业主暂无购买能力或不需要购买而擅自将多余的车位对外出售。房产公司向外出售应该经业主大会作出决定。否则,行为违法,需承担相应的责任。


问题 10

    问:小区保安可否对空地收取停车费?

 基本情况:近日,我们小区因停车收费问题与保安发生争议,保安对未划停车位的空地以已承包小区内所有空地为由收取业主停车费,且声明对车辆丢失、损毁概不负责,请问这种情况下是否应该交费?保安的说法对吗?
    答:此问题涉及到三个方面。一是占用业主共有的道路用于停车,保安是否应该以承包小区内所有空地为由收取停车费;二是对保安收取停车费后,对车辆的丢失、损毁概不负责的声明是否具有法律效力;三是保安收取的是占地费还是停车保管费。
    根据物权法的规定,首先,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。保安未通过广大业主的同意或委托而擅自以承包空地为名收取停车占地费是没有依据的,更是不合法的。其次,即便是在画有停车线的停车位上停放,保安收取的也应当是停车保管费,在小区业主停车交费后,业主与收费人实际上已经行成了保管合同,而不是占地合同。在这种情况下,业主有证据证明自己的汽车是在小区停车场发生车辆被盗或损毁,收取费用的人应当负责赔偿。


问题 11

    问:租房合同条款不明,取暖费由谁埋单?

    基本情况:2014年12月,房东张某将房屋出租给我,租金每月2800元,此时房东已交过了当年的取暖费,因此,张某在租赁合同中对取暖费问题没有提及。六个月后,二人续签了二年的合同,将房租提高到每月3000元,仍未提及取暖费问题。后来因供暖费问题我们起了争执。请问供暖费应该由谁支付?

    答:2014年底你入住时取暖费张某已经支付,张某对此也未提出。在续签租赁合同时,由于双方未对取暖费做出明确约定。根据《合同法》第六十一条的规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。因此,该笔取暖费应由房东张某支付。


问题 12

    问:这笔开锁费应由谁出?

    基本情况:楼上住户在家中没人的情况下发生跑水,住在楼下的我为了避免损失,便在物业部门工作人员的监督下找来开锁公司的人员,将楼上住户的门锁打开关好水阀。事后,我找到楼上住户向其讲明经过,并索要200元开锁费,可楼上住户拒绝支付。请问这200元开锁费应由谁出?

    答:你为了保护自己的合法相邻权而采取了雇人开锁关水阀的行为,该行为是在无法同楼上住户取得联系的情况下所采取的措施,而且有物业管理工作人员在场,因此,你的行为符合我国《民法通则》关于相邻权和无因管理的有关规定,该行为的法律后果应当由楼上住户承担,由此产生的相关费用也应由其负担。你可以先与楼上住户协商,也可请物业管理工作人员作证、协调;协商不成的,可以到当地人民法院提起民事诉讼,以保护你的合法权益。


问题 13

    问:我家狗咬人,我一定要赔吗?

    基本情况:我家养了一只宠物狗,有一次我的狗跑出门,同楼邻居逗我的狗,结果咬了别人家的孩子。现在孩子的家长要我赔偿,可我认为错在邻居,我可以不赔偿吗?


    答:根据《侵权责任法》第83条的规定,因第三人的过错致使动物造成他人损害的,被侵权人可以向动物饲养人或者管理人请求赔偿,也可以向第三人请求赔偿。动物饲养人或者管理人赔偿后,有权向第三人追偿。根据你的叙述,是邻居的过错导致小孩子受伤,此时,孩子家长可以选择要求你予以赔偿,也可以选择要求让你的邻居予以赔偿。若孩子家长起诉你,你予以赔偿后,可以向你的邻居予以追偿。


问题 14

    问:逾期未办理房屋产权证是否可要求开发商承担赔偿责任?

    基本情况:我于2007年购买了一套商品房,并与房地产开发商签订了《房地产预售契约》。合同中约定,开发商应于20094月向我交付房屋,房屋实际交付使用后90天内,开发商应协同我办理房屋的产权过户手续和房地产登记手续。合同签订后,我依约以一次性付款的方式支付了全部的购楼款,开发商也按期向我交付了房屋。但至今我仍未取得房产证。请问,我可以要求开发商承担赔偿责任吗?

    答:根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定:由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

    所以,你可以要求开发商承担赔偿责任。赔偿额的计算,按合同的约定;合同没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

                 

问题 15


    问:房屋空置,业主能否拒缴物业费?

    基本情况:我购买了某大厦的一间房屋用作办公,并与物业公司签订了约定。但自20086月起我的房屋开始空置,未享受到物业管理服务,我可以拒缴物业管理费吗?

    答:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。所以您不能拒缴相关物业管理费。



问题 16


    问:供电局没有提前通知断电,用电人是否可以要求赔偿?

    基本情况:近日,我所在小区在未接到任何事先通知的情况下被断电5个多小时。问询供电局后,他们给的答复是:此次断电属于供电设备的临时检修,属于不可预知的情况,无法提前通知。请问,我们可以要求供电局赔偿吗?

    答:根据《合同法》第一百八十条的规定:供电人因供电设施计划检修、临时检修、依法限电或者用电人违法用电等原因,需要中断供电时,应当按照国家有关规定事先通知用电人。未事先通知用电人中断供电,造成用电人损失的,应当承担损害赔偿责任。因此,在以上情况中,供电局有事先通知的义务,但只有在造成你损失的情况下,才可以要求供电局赔偿。


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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