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业委会(问题解答)
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问题一

    问:未签订《物业服务合同》,物业公司是否有权收取物业服务费?

    基本情况:我小区的前期物业管理由B公司负责,两年后,B公司在未经业主和开发商同意的情况下,擅自将物业管理权转让给了A物业公司,后来,我小区成立了业委会, 经法定程序和业主大会同意,业委会与C公司签订了《物业服务合同》,现在,A公司要求业主缴纳其实际管理期间(1年零8个月)的物业费和滞纳金。

    答:根据公平原则和等价有偿原则,A公司有权追缴其实际管理期间的物业服务费,但因未签合同可以不交滞纳金。

 

问题二

    问:业主大会、业主委员会作出违反法律法规决定的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府有无处罚措施?

    答:业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

 

问题三

    问:哪几种危及房屋使用安全的紧急情况可马上动用住宅专项维修资金?

    答:发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

  (四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  (六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

 

问题四

    问:在物业项目交接中,物业服务企业出现不按规定交接或者拒不撤出、强行接管的行为,有没有处罚措施?

    答:原物业服务企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

  新物业服务企业强行接管的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。


问题五

    问:我小区原规划设计的停车位不够使用,开发商自行在空地上划出一片停车位,并投资安装了车锁,开发商是否可以销售? 
     答:
根据《物权法》关于建筑物区分所有权的规定,小区地上除建筑物自身面积外,属于全体业主共有。《物权法》第73条规定,建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公用绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房,属于全体业主共有。

  建筑区划内的空地属于全体业主共有。开发商自行划出一片停车位,并安装车锁的行为,实际上侵犯了广大业主的公共利益。虽然这一片停车场是开发商自行投资建设,但毕竟不是在开发商自己的土地上进行开发,所以该权益不属于开发商,开发商亦无权销售,否则,即构成侵权。

 

问题六

     问:业委会可以自己的名义用工吗?

    基本情况:我小区已建成入住12年,在此期间,小区成立过三届业委会,更换过三家物业公司。这些物业公司除了雇几个保安和保洁以外,几乎什么都不做,就知道收费,甚至侵害广大业主的共同利益。因此,我们对选聘物业公司已彻底失去信心,决定自管。请问,贵公司能为我们提供哪些帮助与支持?

答:业委会不具有法人资格,仅是利益群体(业主)的自治组织,不符合劳动关系的用工主体资格。因此,业委会可以自己的名义雇工,但与聘用人员之间只能是劳务关系,不存在劳动关系。

我公司可为业委会提供全方位的物业管理咨询与支持,包括但不限于以下方面:

1、制定和修改《业主大会议事规则》、《业主管理规约》;

     2、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

     3、拟定对外合同及协议;

     4、推荐质价相符的专项服务公司(包括保安、保洁、绿化、清运、清掏等),对服务质量进行专业评估与评价;

     5、业主档案和共用设施设备技术档案材料的收集、整理及归档;

     6、物业管理及法律法规咨询服务,以及代写法律文书及其他文件;

     7、调解业委会与业主或外包企业等第三方之间的矛盾纠纷;

     8、共用部位和共用设施设备的承接查验及技术支持;

     9、协助业委会对拒绝交接和撤出的物业管理企业提起法律程序(包括收集和整理证据、拟定诉讼材料等);

     10专业培训包括物业管理专业知识和相关法律法规等)

11、代开发票、提供银行专户,方便业委会资金往来业务;

12、解决其他物业管理疑难问题。

 

 


 

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