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物业公司(问题解答)
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问题一、

      问:业主长期拒交物业费,我物业公司可否用“停水停电”的方法催缴?  

      答:不妥。贵公司如以此方法催缴物业费,将承担侵权及损害赔偿的法律责任。  

1、供电是供电部门与业主之间的合同履约行为,物业管理是物业公司基于物业服务合同为业主提供物业服务的行为,二者是不同的合同关系。物业管理企业不可以业主不交纳管理费而拒绝收取水电费并断电。

2、物业费纠纷起因不一,有的是由于建设单位的原因,有的是业主的原因,有的是物业管理企业自身的原因。业主违约拒交费用固然不妥,但物业管理企业停水停电方式既不是真正有效的问题处理方式,还可能涉及侵权,损害企业形象与利益。为避免或减轻此类风险,建议做到以下几点:

1)建立健全物业费用收缴管理制度与流程,按时统计收缴费用。发生欠费时应及时向业主送达收费通知单并双方签字确认。

2)区分不同欠费原因,正确处理物业费纠纷。

a、如有业主仅对费用数据有异议的,应帮助协查确定并提供正确的单据。

b、如有业主对物业服务质量提出异议时应正确处理。对于业主的异议应积极主动沟通并及时查明原因,属于物业公司自身履行服务合同有瑕疵的,应按法定或约定标准进行整改;属于业主对法定或约定标准的理解存在误差的,应做好耐心细致的解释工作。

c、对于业主无正当理由欠缴费用的,选取正当的救济方式。物业公司可依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定,先以书面形式催促业主缴纳物业费,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,可以依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

3)不断提升服务管理水平,才是根除物管费纠纷的根本途径。物业公司应认识到,作为专业的管理服务企业,唯有从自我规范做起,加强企业内部管理,不断完善服务管理机制,提高物业管理服务管理水平,才能获得业主的认可和尊敬,才是根除物管费纠纷的根本途径。

 

问题二、

    问:未签订《物业服务合同》,我物业公司是否有权收取物业服务费和滞纳金?

    基本情况:201011月,我公司从其他公司接手了某小区的前期物业管理,但未与业主或开发商签订《物业管理合同》,两年后,小区成立了业委会, 业委会与另一家公司签订了《物业服务合同》,现在,我公司要求业主缴纳我公司实际管理期间(2年)的物业费和滞纳金。

答:根据公平原则和等价有偿原则,贵公司有权追缴实际管理期间的物业服务费,但因未签合同,因而追缴滞纳金缺乏依据。

 

问题三、


    问:哪几种危及房屋使用安全的紧急情况可马上动用住宅专项维修资金?

    答:发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:

  (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

  (二)电梯故障危及人身安全的;

  (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

  (四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

  (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

  (六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

 

问题四、

    问:在物业项目交接中,物业服务企业出现不按规定交接或者拒不撤出、强行接管的行为,有没有处罚措施?

    答:原物业服务企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款。

  原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

  新物业服务企业强行接管的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

 

 问题五、

    问:在安装充电桩过程中,物业公司的职责?

    答:

(1)指定专人配合新能源小客车生产企业和属地供电公司勘察现场;

(2)提供相关图纸或指认停车区域内电源位置及暗埋管线的走向;

(3)配合安装单位现场施工;

(4)配合办理用电变更手续。

 

问题六、

    问:安装充电设施的安装单位有资质要求吗?

答:是的。自用充电设施的安装单位应当具有机电安装资质或电力总承包资质。

 

问题七、

    问:充电设施由谁负责日常管理?

    答:充电桩由所有权人负责后期维护,租赁车位到期或不再使用充电设施的,所有权人应当负责拆除。



 

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